Daha önce “İlk Bakışta Gayrimenkul Sertifikaları” başlıklı yazımızda gayrimenkul sertifikalarının ne olduğunu, nasıl işlediğini ve ne avantajlar getirdiğini ana hatlarıyla açıklamıştık. Özetlersek; gayrimenkul sertifikalarının bir yandan ihraççılar için alternatif bir finansman aracı olması, bir yandan isteyenler için peyder pey sertifika alımı yaparak daire sahibi olabilme imkanı sağlaması, bir yandan da daire sahibi olmak istemeyen ancak gayrimenkul projelerinin getirisine yatırım yapmak isteyen tasarruf sahipleri için uygun bir yatırım alternatifi olması beklenmekte. Peki gayrimenkul sertifikaları bu beklentileri ne kadar karşılayabilecek? Bu yazımızdan itibaren bu sorunun cevabını vermeye ve gayrimenkul sertifikalarında uygulamada karşılaşılabilecek zorlukları birer birer ele almaya başlayacağız.
Gayrimenkul sertifikaları ile ilgili yapılan tanıtımlarda, ev sahibi olmak isteyen kişilerin isterlerse halka arzdan, isterlerse sonrasında borsadan sertifika alabilecekleri ve yeterli miktara ulaşmaları halinde ev sahibi olabilecekleri anlatılmaktadır. Bu amaçla hazırlanan “Gayrimenkuldesertifika.com” sitesinde örnek olarak 100.000 TL tutarında bir birikimi olan genç bir mimarın sertifika alarak 500 bin TL’lik daireye nasıl sahip olabileceği anlatılıyor. Bu mimarın eksik kalan 400 bin TL’lik kısım için kredi kullanmak da, riske girmek de istemediği, neyse ki artık genç mimarımızın imdadına yetişen yeni bir dönem başladığı dile getiriliyor. Verilen örnekte ise bu genç mimar 2017 Mart ayında halka arzdan 100 bin TL’lik sertifika alıyor. Daha sonra 2020 yılı Şubat ayına kadar farklı tarihlerde toplam 400 bin TL’lik sertifikayı da borsadan satın alıyor. Böylece toplam 500 bin TL’lik sertifikayı biriktirerek istediği daireye sahip oluyor ve güle güle oturuyor.
Peki gerçek hayatta durum böyle mi olur, yani üç yılda bu mimarımız 400.000 TL tasarruf edebilir mi? Bunun için yılda 133.000 TL ve ayda yaklaşık 11.000 TL tasarruf etmesi gerekir. Gelirinin yaklaşık yarısını tasarruf ettiğini düşünürsek de ayda 22.000 TL tutarında bir geliri olması gerekir. Sonuç olarak bu tasarrufu yapabilmesi için bu genç mimarımızın epey yetenekli olması gerekir.
Peki, bu mimarımız bu parayı kazanıyor ve ayda 11 bin TL tasarruf ediyor kabul edelim. Bu durumda aynı mimarımız sertifika almak yerine konut kredisi kullanarak geleneksel şekilde de bir daire satın alabilir. Ayda 11 bin TL ödediğini, 10 yıl vadeli ve aylık %1 oranından kredi kullandığını kabul etsek, kullanabileceği kredi tutarı yaklaşık 800 bin TL olur. Bankalar en fazla evin değerinin %80’i kadar kredi verdiğinden, mimarımızın bu kredi için 200 bin TL peşinat koyması gerekmektedir. 100 bin TL’si hazır olduğuna ve ayda 11 bin TL tasarruf edebildiğine göre, dokuz ay sonra 200 bin TL’yi biriktirmiş olacaktır. Böylece 1 milyon TL değerinde bir daireyi %20’sini peşin verip kalanı için de kredi kullanarak satın alabilecektir.
Bu mimar siz olsanız, 36 ay sonra taşınabileceğiniz 500 bin TL değerinde bir dairede mi, yoksa 9 ay sonra taşınabileceğiniz 1.000.000 TL değerindeki bir dairede mi oturmayı tercih edersiniz? Kabul etmek gerekir ki, sıradan bir kişi oturmak isteyeceği bir dairenin bedelini üç yılda tasarruf edemez. Bu nedenle sertifika almak, sıradan bir kişinin erişebileceğini ideal daireye sahip olmasını sağlayamaz, standartları çok daha düşük olan bir daire ile yetinmek zorunda kalmasına neden olur.
Yukarıdaki matematiğin yanı sıra, ev sahibi olmak isteyen bir kişi satış ofisine gidip, bölgeyi görüp, projede yer alan imkanlara, dairenin konumuna, bulunduğu cepheye, odaların konumuna, büyüklüklerine, balkonlara, dekorasyonda kullanılan malzemelerden varsa dahil edilen beyaz eşyaların markasına kadar onlarca kriteri inceleyip buna göre alım kararını vermektedir. Belki de bütün blok içinde sizin kriterlerinize uyan daire sayısı sadece 5-10 tane olacaktır. Ve belki de siz borsadan yeterli sertifikayı biriktirene kadar, başkaları erken davranacak ve sizin tercih ettiğiniz tipte daireler tükenecektir. Acaba risk almak istemeyen genç mimarımız buna ne diyecektir?
Sonuç olarak, oturacağı daireyi almak isteyen kişilerin sertifika almalarını beklemek bizce gerçekçi değildir. Sertifika alanların çok büyük bir bölümü günün sonunda daire almayı (asli edim) tercih etmeyecek, paylarına denk gelen dairelerin satılmasını ve bu dairelerin satışından elde edilen gelirin kendilerine ödenmesini (tali edim) talep edecektir. Bu da ihraççı için önemli bir riski beraberinde getirmektedir. Zira tali edim talep edenler payına düşen daireler üçüncü kişilere süresinde satılamaz ise, ihraççı bu daireleri ekspertiz değerinden kendisi almak durumunda kalabilecektir.
İhraççının bu riski ve üçüncü kişilere yapılacak satışlarda ortaya çıkabilecek diğer sorunlara bir sonraki yazımızda değinmeye çalışacağız.