İlk Bakışta Gayrimenkul Yatırım Fonları

20.06.2017

Gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcıları bir araya getirmek ve onlar adına bu yatırımları profesyonel portföy yöneticilerinin yönetebilmesini sağlamak üzere tasarlanmış bir finansal araçtır.


Ülkemizde gayrimenkul yatırım fonlarına ilişkin detaylı düzenlemeler Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 2014 yılında yayınlandı. İlk gayrimenkul yatırım fonları 2015 yılı sonuna doğru kuruldu ve nihayet 2016 yılında gayrimenkul yatırım fonları pay ihraçları yoluyla yatırımcılardan para toplamaya ve bu paralarla gayrimenkul yatırımları yapmaya başladı.


Bu yazımızda ülkemizde henüz yeni yeni uygulanmaya başlayan ancak her geçen gün daha fazla ilgi ve merak uyandıran gayrimenkul yatırım fonlarını ana hatlarıyla sizlere tanıtmaya çalışacağız.

 

Yasal statü


Mevzuatta gayrimenkul yatırım fonları tüzel kişiliği bulunmayan, portföy yönetim şirketleri tarafından kurulan bir “malvarlığı” olarak tanımlanmaktadır. Portföy yönetim şirketleri kurmak istedikleri fonun içtüzük ve ihraç belgesini hazırlayıp Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurmakta ve bu dokümanlar SPK tarafından onaylanmaktadır. Bu dokümanların tescil ve ilanı ile birlikte fonun kuruluşu gerçekleşmiş olmaktadır. 


Onay prosedürlerinin ardından portföy yönetim şirketleri fon katılma paylarının satışı karşılığında yatırımcılardan para toplamaya başlamaktadır. Böylece kurucu portföy yönetim şirketinin malvarlığından ayrı bir “fon malvarlığı” oluşmaktadır. Fonun malvarlığı pay sahiplerine aittir. Aynı şekilde, fonda oluşan kar veya zarar da pay sahiplerine aittir. Ancak fonu portföy yönetim şirketi temsil eder, fonun malvarlığını pay sahipleri hesabına ve onların vekili olarak portföy yönetim şirketi yönetir, yatırım kararlarını portföy yönetim şirketi alır ve icra eder. İçtüzük ve ihraç belgesinde aksi kararlaştırılmadıkça, yatırımcılar fonun yönetiminde söz sahibi olmazlar.


Portföy yönetim şirketi fona vermekte olduğu hizmetler karşılığında fondan “yönetim ücreti” tahsil eder. Ayrıca fon önceden belirlenen getiri hedefine ulaşırsa, portföy yönetim şirketi performans primi adı altında ilave ücret alabilir.

 

Pay sahiplerinin korunması


Gayrimenkul yatırım fonlarında pay sahiplerinin haklarının korunması ve suiistimallerin önlenmesi için çeşitli kontrol mekanizmaları oluşturulmuştur. İlk olarak gayrimenkul yatırım fonları sadece SPK tarafından faaliyet izni verilen portföy yönetim şirketleri tarafından kurulabilir. Dolayısıyla gayrimenkul fonu kurmak ve bu yolla yatırımcılara portföy yönetimi hizmeti vermek isteyen girişimcilerin öncelikle bir portföy yönetimi şirketi kurması ve SPK’dan faaliyet izni alması gerekir. SPK’dan faaliyet izni alabilmek içinse şirket kurucularının ve yöneticilerinin belirli şartları taşıması, sermaye yükümlülüklerinin yerine getirilmesi, şirketin idaresi için yeterli bir organizasyonun kurulması, iç kontrol, teftiş, risk yönetimi gibi birimlerin oluşturulması veya bu konuda dışarıdan hizmet alınması gerekir.


Pay sahiplerinin korunması açısından zorunlu tutulan bir diğer uygulama “portföy saklayıcısı” kullanma zorunluluğudur. Portföy saklayıcısı olarak görevlendirilen banka veya aracı kurum, portföy yönetim şirketinin işlemlerini denetlemekte ve  fon adına yapılan tahsilat ve ödemeleri kontrol etmektedir. Tapuda fon adına yapılan işlemlerde, portföy yönetim şirketinin yanı sıra, portföy saklayıcısı kuruluşun yetkililerinin de imzası aranmaktadır.


Gayrimenkul yatırım fonlarının gayrimenkul alım satım ve kiralamalarında, bağımsız değerleme kuruluşlarına değerleme yaptırılması gerekmektedir. Eğer işlem tutarı değerleme şirketi tarafından takdir edilen değere göre dezavantajlı ise, bu durumun pay sahiplerine bildirilmesi gerekmektedir. Fon toplam değerinin ve fon birim pay fiyatının hesaplanmasında da bağımsız değerleme kuruluşları tarafından takdir edilen değerler esas alınır.


Pay sahiplerini koruyan bir diğer düzenleme ise bağımsız denetim yükümlülüğüdür. Gayrimenkul yatırım fonlarının mali tablolarının SPK tarafından belirlenen standartlara göre hazırlanması ve bağımsız denetim kuruluşları tarafından denetlenmesi zorunludur.


Nitelikli yatırımcı şartı

 

Gayrimenkul yatırım fonları katılma payları sadece nitelikli yatırımcılara satılabilir. Aşağıda sayılanlar SPK mevzuatında nitelikli yatırımcı olarak kabul edilmektedir.

 

  • Yerli ve yabancı yatırım fonları, emeklilik fonları, yatırım ortaklıkları, aracı kurumlar, bankalar, sigorta şirketleri, portföy yönetim şirketleri, ipotek finansmanı kuruluşları, emekli ve yardım sandıkları, vakıflar, 506 sayılı Sosyal Sigortalar Kanununun geçici 20. maddesi uyarınca kurulmuş olan sandıklar, kamuya yararlı dernekler ile nitelikleri itibariyle bu kurumlara benzer olduğu SPK'ca belirlenecek diğer yatırımcılar ve en az 1 milyon TL tutarında Türk ve/veya yabancı para ve sermaye piyasası aracına sahip olan gerçek ve tüzel kişiler

 

Gayrimenkul yatırım fonu doğası gereği uzun vadeli ve likiditesi düşük bir yatırım aracıdır. Bu nedenle bu riskleri tolere edebilecek ve uzun vadeli tasarruf edebilen yatırımcılar için uygun bir alternatif yatırım aracı niteliğindedir.

 

Gayrimenkul yatırım fonu ne yapabilir?

 

Alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü, bir gayrimenkulün üst hakkını veya devremülk irtifakını satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilir. Fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur.

 

  • Fon toplam değerinin en fazla %20'sini mevduat ve menkul kıymetlerde değerlendirebilir.

  • Fon toplam değerinin en fazla %20'si kadarıyla borsada işlem görmeyen ancak aktif toplamının en az %75'i gayrimenkullerden oluşan şirketlerin hisselerini alabilir.

  • Fon toplam değerinin azami %50’si oranında kredi kullanabilir.

  • TOKİ, İller Bankası, belediyeler ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilen projelerden inşaat aşamasındaki bağımsız bölümleri satın alabilir, satın almayı vaad edebilir.

 

Gayrimenkul yatırım fonu ne yapamaz?

 

  • TOKİ, İller Bankası, belediyeler ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilenler dışında, inşaat aşamasındaki (yapı kullanma izni olmayan) bir gayrimenkule yatırım yapamaz.

  • Sahip olduğu arsa üzerinde inşaat yapamaz, yaptıramaz, bu arsayı kat karşılığı veya gelir paylaşımı yöntemiyle müteahhit firmalara veremez (arsayı sadece satabilir).

  • Sahip olduğu gayrimenkulleri kendisi işletemez.

  • Yurtdışında gayrimenkul yatırımı yapamaz.

  • Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamaz.

 

Faydaları

 

  • Profesyonel Yönetim: Fonun yatırımları tecrübeli profesyonel kişiler tarafından yönetilmekte, yatırım kararları detaylı piyasa araştırmalarına dayanmaktadır.. 

  • Ölçek Ekonomisi: Çok sayıda yatırımcıdan toplanan paraların bir elden yönetilmesi, bireysel olarak yatırım yapılamayan büyük ölçekli ve daha verimli gayrimenkullere yatırım yapılabilmesini sağlamaktadır.

  • Operasyon Kolaylığı: Alım, satım, kiralama, tahsilat, alacakların takibi, kiracıların tahliyesi, imar ve izin süreçlerinin takibi, işlemlerin muhasebeleştirilmesi ve vergi yükümlülüklerinin takibi gibi operasyonel tüm işlemler portföy yöneticisi tarafından yürütülmekte, yatırımcıların bu işlere ayrı ayrı vakit ayırmasına gerek kalmamaktadır.

  • Vergi Avantajları: Gayrimenkul yatırım fonlarının kazançları kurumlar vergisinden istisnadır. Gelir vergisi bakımından da alternatif yatırım yöntemlerine göre avantajları bulunmaktadır.

 

Fonların işleyişi

 

Gayrimenkul yatırım fonları süreli veya süresiz olarak kurulabilirler. Süreli olarak kurulan fonlar başlangıçta belirlenen yatırım süresi sonunda tasfiye edilir ve sona erer. Süresiz kurulan fonlar ise fonun içinde yatırımcılar kaldığı sürece faaliyet göstermeye devam eder.

 

Fonlar açık veya kapalı uçlu kurulabilirler. Kapalı uçlu fonlarda başlangıçta tüm yatırımcılar aynı anda fona katılır ve fon sona erdiğinde tüm yatırımcılar aynı anda paralarını alarak fondan ayrılırlar. Açık uçlu fonlarda ise farklı zamanlarda yeni yatırımcılar fona katılabilir ve mevcut yatırımcılardan isteyenler fondan ayrılabilirler.

 

Açık uçlu fonlarda farklı tarihlerde yeni yatırımcıların fona katılması veya mevcut yatırımcılardan bir kısmının fondan ayrılabilmesi için, fonun güncel değerinin ve buna bağlı olarak güncel birim pay fiyatının tespit edilmesi gerekmektedir. Fona katılmak isteyen yatırımcılar güncel birim fiyat üzerinden yeni paylar satın aldığında pay bedelleri fona ödenmekte ve para girişi neticesinde fon büyümektedir. Tersi durumda ise, ayrılmak isteyen pay sahiplerine iade ettikleri payların karşılığı olan bedel fon tarafından ödenmekte ve bunun neticesinde fon küçülmektedir. Açık uçlu fonlarda bu büyüme ve küçülmeler yatırımları da etkilemekte, para girişinde yeni gayrimenkuller alınması, para çıkışında ise mevcut gayrimenkullerden bir kısmının satılarak nakde çevrilmesi gerekmektedir. Bu nedenle fona giriş ve çıkış dönemleri yılda bir veya birkaç kere olacak şekilde kısıtlanmakta, ayrıca giriş ve çıkışlara dair miktar kısıtlamaları da getirilebilmektedir. Ayrıca giriş ve çıkışların oluşturduğu işlem maliyetlerinden diğer yatırımcıların zarar görmemesi için, fondan ayrılan yatırımcılardan belirli bir oranda çıkış komisyonu alınması da söz konusu olabilmektedir.

Diğer yandan elbette açık uçlu kurulan bir fonun yatırım stratejisinin de bu yapıyla örtüşmesi, bu tür fonların parça parça alıp satmaya uygun çok sayıda gayrimenkule yatırım yapması gerekmektedir. Örneğin sadece belirli bir alışveriş merkezine yatırım yapacak bir fonun açık uçlu olması doğru olmayacaktır.

 

Fon katılma paylarının yatırımcılar arasında devri ise, kurucu portföy yönetim şirketinin de onayını almak şartıyla, her zaman mümkündür. Bu durumda pay alım satım işlemi iki yatırımcı arasında gerçekleşmekte, fona nakit girişi veya fondan nakit çıkışı söz konusu olmamaktadır. Ayrıca bu işlemin fonun pay alım satım döneminde veya fonun birim pay fiyatı üzerinden gerçekleşmesi de zorunlu değildir. Yatırımcılar pay devrini kendi aralarında anlaşacakları herhangi tarihte ve herhangi bir fiyat üzerinden gerçekleştirebilirler.

Facebook'ta Paylaş
Twitter'da Paylaş
Linkedin'de Paylaş
Please reload

Son Makaleler
Please reload

Kategoriler
Please reload